Diferenças entre Loteamento, Desmembramento, Desdobro e outros conceitos importantes para o entendimento sobre parcelamento de solo urbano

Vender ou comprar um lote parece fácil, não é mesmo? A primeira resposta que vem a cabeça é "Basta ter dinheiro", mas será que a segurança jurídica é fator importante ou você gosta de correr riscos? 

A primeira etapa é conhecer alguns conceitos básicos e entender os conceitos fundamentais sobre o parcelamento e utilização do solo, dessa forma você não terá surpresas.

Vejamos adiante alguns conceitos e termos que são importantes você saber, vamos lá:

Conceitos sobre Uso e Ocupação do Solo

Você precisa entender as diferenças entre gleba, parcelamento do solo, loteamento, desmembramento e desdobro, preste atenção:

GLEBA: terra que não tenha sido submetida a parcelamento de acordo com a Lei n° 6.766/79, ou seja, é aquela porção de terra que nunca foi loteada ou desmembrada atendendo às exigências da Lei.

PARCELAMENTO DO SOLO: é a divisão de uma área para a formação de novas áreas destinadas à edificação, com ou sem abertura de vias. Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente poderá ser levado a efeito mediante loteamento (parágrafo 1º do artigo 2º) ou desmembramento (artigo 2º, “caput”),.

LOTEAMENTO: De acordo com a lei "considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação onde serão necessários a abertura de novas vias de circulação, novos logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes". Ele se caracteriza pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros onde é ampliado o espaço urbano.

DESMEMBRAMENTO: É o procedimento de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico já existente. Ou seja, influencia apenas na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados e que não afete, principalmente, o perfil das vias e logradouros existentes;

Sendo assim, a diferença básica e primordial entre o loteamento e o desmembramento é que, neste último, haverá o aproveitamento do sistema viário atual. Isso quer dizer que não serão necessárias aberturas de novas vias, novos logradouros públicos e nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79);

DESDOBRO DE LOTE: é a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

O desdobro somente é aceito se estiver previsto em lei municipal de regência, pois esta espécie de parcelamento não é contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79.

Apesar do desdobro promover a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes, estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos vigentes no Município para sua edificação.

A documentação a ser exigida em caso de desdobro de um lote é mais flexível, pois o imóvel a ser desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando, anteriormente, foi realizado o processo de desmembramento.

REMEMBRAMENTO DE LOTE: é a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação de um novo lote.

REMEMBRAMENTO E DESDOBRO DE LOTES: é a união de dois ou mais lotes para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Enfim, qual a diferença entre Gleba e Lote?

LOTE: área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma frente lindeira à via oficial de circulação de veículo. Ele é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelas leis municipais de Uso e Parcelamento do Solo na região de Zoneamento em que se situe.

O Lote se assemelha a uma Gleba, no entanto, o lote é aquele que está devidamente regulamentado e adequado às leis do Plano Diretor da região onde ele se encontra.

Algumas considerações importantes - Lá vem mais conceitos:

QUADRA: área resultante do loteamento, delimitada por vias de circulação de veículos. Quando proveniente de Loteamento Aprovado, tem como limites as divisas deste mesmo Loteamento.

VIA OFICIAL DE CIRCULAÇÃO DE VEÍCULO: é aquela que o poder público reconhece e declara, por ato legal, como logradouro público.

INFRAESTRUTURA BÁSICA: A infraestrutura básica são os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, rede de energia elétrica domiciliar e iluminação pública, rede de dados e telefonia, rede de abastecimento de gás e as vias de circulação pavimentadas ou não (Lei 6766/79).

Considero a infraestrutura básica como um dos pontos mais importantes a ser discutido pela sociedade, porém pouco observado pelos interessados em aquisição de lotes em cidades do Norte e Nordeste Brasileiro, e ainda, com baixíssima autuação do poder público no controle de loteamentos clandestinos.

LEI DE ZONEAMENTO: é a lei municipal que estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo e a aplicação desses parâmetros no território. O número de zonas, bem como sua variação na cidade, é resultado da necessidade de diversificar esses parâmetros conforme os diferentes bairros e regiões do Município.

PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO: tratam da forma como os edifícios e instalações serão implantados no lote, ou mesmo da restrição à ocupação por construções. Referem-se a questões como:

*quantidade de área construída permitida (coeficiente de aproveitamento);

*forma como os edifícios podem se espalhar ou se concentrar no lote (taxa de ocupação);

*altura que os edifícios devem ter (geralmente a altura deriva de uma relação com a largura da via);

*posição que os edifícios podem ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo);

*necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de permeabilidade, vegetação, coberturas verdes, etc.), entre outras regras.

RECUO: é a distância entre a edificação e os limites de frente, laterais e de fundo do lote onde devemos respeitar os recuos mínimos estabelecidos pelo município. Ou seja, a distância mínima que deve existir entre as edificações e os limites do lote;

GABARITO DE ALTURA MÁXIMA: é a altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, geralmente excluídos o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água;

ÁREA E FRENTE MÁXIMAS DE LOTE: são definidas de acordo com a zona no qual o lote está inserido, sendo que essa área ou largura podem ser maiores para alguns usos, como clubes, cemitérios, parques, igrejas.

PARÂMETROS DE INCOMODIDADE: com o objetivo de estabelecer medidas de controle no tocante à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial, alguns municípios estabeleceram parâmetros relacionados à:

*emissão de ruído;

*horário para carga e descarga;

*vibração associada;

*potência elétrica instalada;

*emissão de radiação;

*emissão de odores;

*emissão de gases;

*vapores e material particulado e emissão de fumaça.

*Leis, Processos e Procedimentos das Prefeituras e dos Cartórios

Vejamos mais definições:

Matrícula: É como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real o estado do imóvel. 

Transcrição de Imóvel: Não é mais utilizado. Histórico: Deu-se início no cartório de Registro de Imóveis através do Decreto 4.857 de no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmissões no livro de Transcrição. Este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro. Por este motivo, as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel.

Salienta-se que nos registros de transcrições quando um imóvel sofria uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado.

Mas não confunda, a mudança na lei para o cartório de Registro de Imóveis não exclui a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e por ventura, não passaram por atualizações e atualização do registro de imóvel no livro de matrículas, permanece registrado no livro de transcrições.

Resumindo: A Transcrição de Imóvel era a forma como os imóveis eram registrados no cartório de Registro de Imóveis até o ano de 1975;

REGISTRO: É o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito;

Para quem atua na área é importantíssimo conhecer a *Lei de Registros Publicos – Lei 6015/73 | Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973: dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências e acompanhar suas ataulizações.

Averbação: É todas as alterações que ocorrem no registro de um imóvel. Trata-se de um histórico de mudanças realizadas no imóvel. São os Atos Jurídicos ocorridos no imóvel de forma ENUMERADA e CRONOLÓGICA, relatando a “história” do imóvel. 

Exemplos de Atos de averbação são: Habite-se; que é expedida pela prefeitura do município, mudança no estado civil; casamento ou divórcio, entre outros.

As anistias são leis específicas ou leis de exceções que permitem a regularização de edificações com algumas infrações referentes a lei de zoneamento e ao código de obras vigente no Município;

Escritura pública: O documento lavrado em um Tabelião de Notas contém a manifestação de ambas as partes em efetivar um negócio ou declarar uma situação juridicamente relevante. A lei exige a elaboração das escrituras públicas para as alienações imobiliárias, como por exemplo: compra, venda, doação e usufruto de imóveis, divisão de área amigável, emancipação de menor, pacto antenupcial para o casamento, entre outros. O documento torna qualquer negócio mais seguro e eficaz;

Inventário: É um procedimento jurídico que relata todos os bens, direitos e dívidas do falecido. O inventário também identifica todos os herdeiros. Enquanto o inventário não estiver pronto, os bens ficarão indisponíveis para a comercialização;

Não obstante, e não esgotando toda a matéria, aliás a abordagem foi bem sucinta, sugiro que quem tenha interesse em adquirir um lote ou investir no setor imobiliário, conheça a legislação municipal onde o bem está localizado, é primordial conhecer o plano diretor do município, e a lei de uso e ocupação do solo, desse forma saberá as condições legais para a prática dos seus atos.