A averbação no Registro
Imobiliário está prevista no art.
167, II, da Lei de Registros Públicos, no entanto, o rol é apenas
exemplificativo, conforme podemos concluir da
leitura do art. 246 do mesmo dispositivo legal, que transmite o sentido de
que todo ato ou fato jurídico que altere ou modifique o registro, o direito
real ou as pessoas nele interessadas, deve ser averbado no Registro de Imóveis.
A averbação surge da necessidade de
se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria
Helena Diniz:
“Surge, ao
lado do registro stricto sensu,
um ato específico – a averbação –, ante a necessidade de se fazerem exarar, na
história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora
não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a
atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, conseqüentemente, o
registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os
elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro.”
Averbar é
lançar na matrícula ou no registro todas as modificações ocorridas no imóvel. Nesse sentido
o magistério de Nicolau Balbino Filho:
“Averbar é
fazer constar na folha de um registro todas as ocorrências que, por qualquer
modo, o alterem.”
No mesmo sentido, Hércules Aghiarian:
“Averbação – também chamada
impropriamente de registro, segundo o gênero a que se subsume, é o atinente aos
atos de modificação do próprio registro, como ato principal previsto na lei.
Isto é, todo ato modificativo do status
da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação, e não de
registro, propriamente dito.”
No art. 246 da Lei
de Registros Públicos (Lei Federal n.º 6.015/73) tal determinação é elucidada
quanto ao rol previsto no art. 167, II, pois assim aduz “além dos casos
expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula
as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o
registro.” Comentando o dispositivo em tela, assinala Regnoberto
Marques de Melo Jr.:
“Como fito imediato
da averbação sobressai o de estabelecer a publicidade da alteração no objeto da
matrícula. No aspecto mediato, colima a segurança jurídica. A cabeça do art.
246 da LRP encerra a referenciada regra geral: qualquer ato ou fato jurídico que
altere o assento anterior (qualquer que seja ele: registro, averbação ou
cancelamento), será averbável no SRI.”
As
averbações são ex officio ou a requerimento do interessado. Aquelas não
necessita de requerimento e são praticadas de ofício, pelo oficial, enquanto
estas dependem de provocação das partes. Sobre a averbação ex officio
assinala Regnoberto Marques:
“O
lançamento de ofício no registro público é medida que excepciona o princípio da
instância registral. Só tem cabimento mediante expressa previsão legal e
vincula o registrador, que é obrigado ao exato cumprimento da lei. O
princípio da autonomia (ou independência funcional) do registrador não afasta o
lançamento de ofício do princípio da tipicidade. De efeito, fundado no
sobreprincípio da segurança jurídica, e sob as luzes dos princípios da
autonomia, continuidade, especialidade, e legalidade, o registrador não somente
pode, como é seu dever, lançar, de
ofício, no fólio real, qualquer fato que, decorrente de lei, altere, de
qualquer modo, a substância jurídica do ato ou título inscrito no registro
público.”
Como exemplos de
averbações ex officio podemos citar, dentre outras, o art. 167, II, 13,
da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), que determina ao oficial que
proceda a averbação ex officio dos nomes dos logradouros determinados
pelo poder público, e a contida no parágrafo único, do art. 5º, do Decreto
Federal n.º 4.449, de 30-10-2002, que dispõe que os “serviços de registro de
imóveis efetuarão na matrícula respectiva, de ofício, a averbação do novo código
do imóvel fornecido pelo INCRA.”
Entre as
que devem ser provocadas, conforme determina o parágrafo único do art. 246
da Lei de Registros Públicos, estão a mudança de denominação e de numeração dos
prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do
loteamento de imóveis (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Públicos); e a
alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas
pessoas nele interessadas (art. 167, II, 5, da Lei de Registros Públicos). (A
parte deverá apresentar requerimento).
Pode requerer a
averbação qualquer pessoa interessada nas modificações do registro imobiliário.
A averbação visa eficácia e segurança jurídica. Nesse sentido, o magistério de
Maria Helena Diniz:
“A averbação poderá ser provocada por qualquer
pessoa (incumbindo-lhe as despesas respectivas – Lei n. 6.015/73, art. 217) que tenha algum interesse jurídico no lançamento
das mutações subjetivas e objetivas dos registros imobiliários. Terão legitimidade para exigi-la não só os
titulares do direito real, na qualidade de alienantes ou de adquirentes, como
anuentes ou intervenientes no negócio jurídico (RT, 506:113) objeto do assento,
mas também aquele que, por alguma razão, tenha natural interesse na averbação,
mesmo que seu nome não figure no registro.”
Salvo quando feitas
ex officio pelo registrador, ou por mandado judicial, o requerimento da averbação deve ser
feito por escrito, com firma
reconhecida do requerente, acompanhado dos documentos necessários, conforme o
fim a que se destina.
O art. 167,
II, da Lei de Registros Públicos cita vinte e um itens. Vale a
pena salientar que a enumeração legal não esgota os casos de averbação. O
próprio art. 246 da Lei de Registros Públicos determina que, além dos casos
expressamente indicados no dispositivo citado, poderão ser averbadas as
subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Assim, no Registro
de Imóveis serão feitos, além da matrícula, a averbação: “1) das convenções
antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a
imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os
adquiridos posteriormente ao casamento; 2)
por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das
promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 4) da mudança de denominação e de
numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do
desmembramento e do loteamento de imóveis; 5)
da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas
pessoas nele interessadas; 6) dos
atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada
anteriormente à vigência desta Lei; 7)
das cédulas hipotecárias; 8) da
caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 9) das sentenças de separação de dote; 10) do restabelecimento da sociedade
conjugal; 11) das cláusulas de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis,
bem como da constituição de fideicomisso; 12)
das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos
registrados ou averbados; 13) "
ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder
público; 14) das sentenças de
separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando
nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a
registro; 15) da re-ratificação do contrato
de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do
Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde
que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor
de terceiros; 16) do contrato de
locação, para os fins de exercício de direito de preferência; 17) do Termo de Securitização de
créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; 18) da notificação para parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 20) da extinção do direito de
superfície do imóvel urbano; e 21)
da cessão de crédito imobiliário.”
Como
exemplos de atos não previstos na Lei de Registros Públicos, mas que devem ser averbados podemos citar,
dentre outros, o tombamento, que deverá ser averbado ao lado da transcrição do
domínio, e o código do imóvel rural
fornecido pelo INCRA, que deverá ser averbado na matrícula do imóvel.
FONTE:
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=3850
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