O Condomínio Por Unidades Autônomas, Modos De Sua Constituição.
O primeiro ordenamento do
condomínio em epígrafe veio com o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que
o admitia em “edifícios de mais de cinco andares construídos de cimento armado
ou matéria similar incombustível, sob a forma de apartamentos isolados entre
si, contendo cada um, pelo menos, três peças e destinados a escritórios ou
residência particular” (Art. 1º); - disposição esta sucessivamente modificada
pelo Decreto-Lei nº 5.234, de 08/02/1943 e pela Lei nº 285, de 05/06/1948, que
reduziram o número de pavimentos para três e dois, respectivamente.
Com a disciplina da Lei Especial nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (com as
modificações que lhe foram introduzidas), ficou estabelecido que as mencionadas
edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, levados a
efeito sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não residenciais, poderão
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituirá, cada unidade, propriedade
autônoma, sujeita às limitações que igualmente prescreve, sendo cada
unidade assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para
efeitos de identificação e discriminação, e tendo cada qual, como parte
inseparável, uma fração ideal do terreno
e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (Art. 1º - §§
1º e 2º).
Segundo, ainda, o invocado
diploma legal, cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade
exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive
aquelas integrantes de edifícios-garagem, com ressalva das restrições que se
lhe imponham, e o terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de
edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o
teto, as áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição
de unidades ou ocupantes, que constituirão condomínio de todos, e serão
insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade,
assim como de utilização exclusiva por qualquer condômino (Arts. 2º e 3º).
Observa-se que a nova lei não estabelece limite mínimo para
o número de pavimentos que deve conter o edifício submetido a seu regime,
admitindo até mesmo de um só, nem fixa o número mínimo de peças que devem
compor uma unidade autônoma, que assim é considerada seja qual for a quantidade
de suas peças, ainda que seja uma única, não prescrevendo também a qualidade do
material que deve ser empregado na construção.
Não restringe a destinação
da unidade autônoma a escritórios ou residência particular, mas generaliza para
fins residenciais ou não residenciais, além de ampliar os tipos de edificações
que podem ser levantadas em um só terreno e submetidas ao seu regime jurídico,
discriminando o que em tais casos se deve observar, nos seguintes incisos de
seu Artigo 8º:
a) em
relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades
autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que
eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns que corresponderá a cada uma das unidades;
c)
serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em
comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d)
serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
Prevê também a Lei 4.591/64, que o direito à guarda
de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou
conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva,
com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos
contratuais adequados, e será vinculada
à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fração ideal específica de terreno, direito esse que poderá ser transferido a
outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas
estranhas ao condomínio.
No que respeita aos
edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas. (Art. 2º, §§ 1º, 2º e 3º).
O
CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS pode ser instituído por ato
entre vivos ou por testamento, com registro
obrigatório no Cartório de Imóveis competente, devendo
constar no respectivo instrumento instituidor a individualização de cada
unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o
terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade (Lei 4.591/64, Art.
7º).
Assinale-se que o CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS,
também chamado de CONDOMÍNIO ESPECIAL, esta última denominação por ser regulado
por lei especial, só pode ter por objeto
imóvel onde haja construção de edifício de um ou mais pavimentos ou conjunto de
edifícios e casas térreas ou assobradadas, todos integrados de unidades
isoladas entre si, com saída para a via pública diretamente ou por passagem
comum, inclusive edifício-garagem.
Só não pode ser objeto desse
condomínio especial o imóvel nu, ou seja, o terreno sem qualquer construção.
Por ato entre vivos, o CONDOMÍNIO HORIZONTAL pode ser
instituído através de escritura pública ou instrumento particular, acaso
ocorram as seguintes hipóteses:
1) O
proprietário do terreno que no mesmo construiu, desde os seus alicerces, um
edifício composto de apartamentos, salas ou lojas, ou misto, e averbou,
regularmente, esta construção, pode, mediante petição dirigida ao oficial do
Cartório Imobiliário competente, requerer
a instituição de condomínio por unidades autônomas, identificando e
discriminando essas unidades mediante designação numérica ou alfabética e
estabelecendo a fração ideal do terreno e coisas comuns que a cada uma caberá,
como parte inseparável, expressa sob a
forma decimal ou ordinária.
2) O
requerimento deve ser formulado em duas vias, com a firma reconhecida e
instruído com certidão fornecida pela Prefeitura Municipal, consignando o
número de inscrição no cadastro de cada unidade, se
tal elemento não constou quando averbada a construção do edifício, bem como os
quadros das áreas privativas e comuns expressas em metro quadrado e o das
frações ideais do terreno com as unidades a que corresponderão, podendo ser
utilizados os modelos editados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT), para fins de registro das incorporações imobiliárias, conforme o
mandamento legal.
Além
dos elementos atrás discriminados, o requerimento fará menção ao título de
propriedade do requerente, sua natureza e registro, assim como o número da
matrícula do imóvel onde deverá ser registrada a instituição, se tal matrícula
já existir.
Se o interessado preferir a
escritura pública, esta será composta pelos mesmos elementos aqui
discriminados, incorporando no seu texto a certidão da municipalidade e
consignando, no seu remate, o pedido de registro da instituição do condomínio
especial ao Cartório de Imóveis competente.
Recebendo o requerimento e
documentos, ou a escritura pública, conforme referido na exposição anterior, o oficial do Cartório Imobiliário abre a
matrícula, se esta não preexistir, do edifício no seu todo, com os
elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele
mencionado, conforme prescreve a Lei de Registros Públicos (artigos 195, 196 e 228), adotando a
técnica registraria mais usual de destacar as unidades autônomas, com os seus
números de porta e de cadastro municipal, áreas privativa, comum e total, e a
fração ideal do terreno a cada uma correspondente, podendo ainda, sem ser
obrigatório, descrever internamente as unidades, mas aconselhável,
especialmente se todas não são iguais, de modo que a matrícula as espelhe
devidamente.
*Efetuado o registro
da instituição de condomínio requerida pelo proprietário único do
edifício objeto da instituição, pode o mesmo vender ou prometer vender as
respectivas unidades autônomas, mas
não pode, antes, elaborar a convenção de condomínio e registrá-la no Cartório
de Imóveis, embora seja o proprietário de todas as frações ideais que compõem o
condomínio por ele próprio instituído.
É bastante elucidativa, no
particular, a opinião de AGUIAR VALLIM[1]: Há quem entenda que o proprietário único do edifício destinado
a condomínio, assim como pode instituí-lo (Art. 7º), poderá também elaborar a
convenção e inscrevê-la no Registro de Imóveis (Decreto 55.815, de 8.3.65, Art.14), aderindo a
ela os futuros compradores de unidades autônomas.
Seria, assim, uma “Convenção
outorgada”, como o faria um ditador. Parece-me, todavia, que tal “convenção” de
um só convencional, não será possível porque este ato pressupõe o concurso de
pelo menos dois indivíduos.
O que ele poderia fazer
seria, ao arremedo do incorporador, incorporar uma “minuta de convenção”, mas
esta minuta não está sujeita a registro no Registro de Imóveis.
O Art. 9º e seu Parágrafo Primeiro da Lei 4.591/64
declaram que os proprietários, promitentes compradores, cessionários, ou
promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, elaborarão por escrito a convenção de condomínio a ser
registrada no Registro de Imóveis, onde serão averbadas as eventuais
alterações. Ora, a Convenção Condominial, nada mais é do que o ajuste a que
chegaram os condôminos no tocante às suas relações mútuas e da comunhão com
terceiros.
É a lei fundamental do
condomínio, como a Constituição é a lei básica dos regimes políticos
democráticos.
Assim como uma Constituição
não exige, necessariamente, o assentimento unânime dos constituintes, também a
Convenção não requer essa unanimidade dos convencionais, bastando a maioria dos
condôminos que represente, segundo a nova lei, no mínimo 2/3 das frações ideais
do condomínio.
À
medida que as unidades autônomas forem negociadas, para cada uma será aberta
matrícula própria no Livro nº 2 – Registro Geral – do Cartório de Imóveis,
onde será registrado o respectivo instrumento de compra e venda ou promessa de
compra e venda, encerrando-se a matrícula matriz (a pertinente à instituição),
quando a última unidade for alienada.
Um grupo de pessoas que haja
adquirido um edifício pronto, composto de apartamentos, salas ou lojas, na
mesma escritura de compra e venda e logo em seguida a este ato, pode instituir
o condomínio especial, inserindo na escritura os mesmos requisitos já
discriminados no item “1” supra, e realizando, concomitantemente, entre eles, a
divisão das unidades autônomas, e requerendo, ainda no mesmo instrumento, a
efetivação, na matrícula do edifício, dos respectivos atos registrais.
Nessa hipótese, o
procedimento cartorário será desdobrado da seguinte forma:
a)
registro da compra do edifício pelo grupo de pessoas;
b)
registro da instituição de condomínio por unidades autônomas, requerido pelo
mesmo grupo e
c)
registro da divisão das unidades autônomas por entre os integrantes do grupo,
observado o direito de cada um, o que será feito na matrícula que se abrir para
cada unidade objeto da divisão, e figurando como proprietário, em todas elas,
os adquirentes do edifício e instituidores do condomínio especial.
Feito
o registro do último quinhão, a matrícula matriz (mãe)
será encerrada. Para melhor controle, seja da alienação ou
promessa de alienação, seja da divisão de unidades autônomas de edifício
submetido ao regime condominial regulado pela Lei nº 4.591/64, é recomendável
que o serventuário do Registro Imobiliário, quando da efetivação de tais atos,
anote, por averbação, na matrícula matriz a designação numérica ou alfabética
da unidade cuja matrícula própria foi aberta no Registro Geral, e o número de
ordem dessa matrícula.
Igualmente pode ser
procedido pelos que houveram, em virtude de doação “inter vivos” ou sucessão
“mortis causa” (conforme títulos já registrados), edifício composto de unidades
isoladas entre si, em condomínio indiviso.
Por testamento, o condomínio
especial será instituído se, por exemplo, o testador, proprietário exclusivo de
um edifício composto de apartamentos, salas ou lojas, legar tais unidades
isoladamente a diversas pessoas, desdobrando, destarte, um imóvel único (assim
registrado no Cartório Imobiliário) em tantos imóveis quantas sejam as unidades
isoladas de que se componha o edifício.
Se não constar da respectiva verba
testamentária os elementos necessários à instituição do condomínio em planos
horizontais prescritos pela Lei 4.591/64 (Art. 7º), nem por isso dita verba
deixará de ser cumprida, uma vez que, aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (Código
Civil anterior, Art. 1.572 - Código Civil atual, Art. 1.784), independentemente
de qualquer outra formalidade. Todavia, como a instituição do condomínio
especial deve ser obrigatoriamente registrada no Cartório Imobiliário
competente, conforme prescreve o invocado Art. 7º da Lei 4.591/64, cumpre,
então, ao inventariante do espólio do testador, por iniciativa própria ou por
provocação dos interessados, apresentar esses elementos, o que poderá fazê-lo
tanto na oportunidade em que prestar as suas primeiras declarações quanto no
ensejo em que se tiver de deliberar sobre a partilha, nos autos do respectivo
inventário (CPC, Arts. 620, a, 647 e 1653).
Se assim ocorrer, julgada a
partilha e expedidos em favor dos legatários das unidades autônomas os
respectivos formais de partilha, destes deverão constar, além das peças
processuais estabelecidas pelo CPC (Art. 655),
os elementos inerentes ao condomínio especial e que integraram as declarações
preliminares ou o esboço da partilha.
Ao receber os primeiros
desses títulos judiciais, o oficial do
Cartório Imobiliário abrirá a matrícula do edifício no seu todo, se esta
não preexistir, na mesma registrando o condomínio especial à vista dos
elementos constantes do título apresentado, observando a sistemática descrita
anteriormente neste trabalho.
Em seguida, abrirá no Registro Geral matrícula própria para a unidade autônoma
objeto do legado, descrevendo-a e caracterizando-a nos mesmos termos
explicitados na última exposição, onde registrará dito legado com os requisitos
ínsitos ao ato. Mas, se porventura não constar da verba
testamentária ou do processo do inventário os elementos pertinentes ao
condomínio especial instituído pelo testador, expedindo-se os formais de
partilha em favor dos legatários desprovidos desses elementos, o oficial do
Cartório Imobiliário sobrestará o registro desses títulos, não só para que
sejam cumpridas as exigências constantes do Art. 7º da Lei 4.591/64 (registro
da instituição), como também para que se observe a Lei de Registros Públicos,
que estaria desatendida no que respeita aos seus princípios de continuidade e
especialidade, face não contar o imóvel objeto do título judicial com registro
anterior próprio, do mesmo constando a sua caracterização autônoma.
Em tais casos, a solução
será o requerimento, formulado pelos interessados, dirigido ao oficial do
cartório, instruído com a documentação legalmente exigida, nos termos já
delineados anteriormente.
Originariamente, o
condomínio em planos horizontais é instituído mediante incorporação
imobiliária, assim considerada a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, considerando-se
incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Presume-se a vinculação
entre a alienação das frações ideais do terreno e o negócio da construção, se,
ao ser contratada a venda, ou promessa de venda de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de
autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador (cf. Lei 4.591/64, Art. 28 e Parágrafo Único e Art.
29 e Parágrafo Único).
ARTIGO DE Rafael Gondim
Fialho Guedes
Grifo e atualização para
artigos do NOVO CPC
style="display:block; text-align:center;"
data-ad-layout="in-article"
data-ad-format="fluid"
data-ad-client="ca-pub-1491981290081048"
data-ad-slot="1059660723">
REFERÊNCIAS
CARVALHO, Antônio José
Ferreira. O Condomínio Na Prática. 3.ª Ed., Rio de Janeiro, Editora Liber Juris
LTDA., 1985. PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio E Incorporações. 5.ª Ed.,
Rio de Janeiro, Editora Forense.
AGUIAR VALLIM, João Rabello
de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e Prática), 2.ª Ed., São Paulo,
Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242/243.
NÁUFEL, José. Novo
Dicionário Jurídico Brasileiro, 8.ª Ed., São Paulo, Editora Ícone, 1989, p.
322. GONDO, J. Nascimento Franco Nisske. Condomínio Em Edifícios. 4.ª Ed., São
Paulo, Editora Revista Dos Tribunais LTDA., 1987.
VIANA, Marco Aurélio da
Silva. Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias. 2.ª Ed., São
Paulo, Editora Saraiva, 1982. FRANÇA, R. Limongi. Jurisprudência do Condomínio.
São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1977.
JACOMINO, Sergio (Coord).
Registro de Imóveis. Estudos De Direito Registral Imobiliário. XXII Encontro de
Oficiais de Registro De Imóveis do Brasil. Cuiabá – Mato Grosso / 1995.
Instituto De Registro Imobiliário Do Brasil, Sergio Antonio Fabris Editor,
Porto Alegre / 1997.
NEGRÃO, Theotonio e GOUVÊA,
José Roberto Ferreira. Código Civil e legislação civil em vigor. 23.ª Ed., São
Paulo, Editora Saraiva, 2004.
AGUIAR VALLIM, João Rabello
de. Direito Imobiliário Brasileiro (Doutrina e Prática), 2.ª Ed., São Paulo,
Editora Revista dos Tribunais – 1984, pp. 242 e 243. *Estudante do 10º semestre
do Curso de Direito das Faculdades Jorge Amado, SalvadorBahia. Disponível em:
< http://www.pesquisedireito.com/o_condominio_por_un_aut.htm >. Acesso
em: 09 jul. 2007.
style="display:block; text-align:center;"
data-ad-layout="in-article"
data-ad-format="fluid"
data-ad-client="ca-pub-1491981290081048"
data-ad-slot="1059660723">
Nenhum comentário: