ORIENTAÇÕES PARA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Orientações para
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Atualizado em 22/03/2019
1 – Previsão Legal:
a) Lei de Registros Públicos (LRP): Art. 216-A.
b) Provimento 65/2017 do ConselhoNacional de Justiça.
2 – Espécies de Usucapião:
TEMPO | ESPÉCIE DE USUCAPIÃO | REQUISITOS | PREVISÃO LEGAL |
15 anos | Extraordinária | Posse ininterrupta e sem oposição, independentemente de justo título e boa-fé. | Art. 1.238 do Código Civil |
10 anos | Extraordinária Habitacional ou Pro Labore | Posse ininterrupta e sem oposição para fins de moradia habitual ou que tenha o possuidor realizado obras ou serviços de caráter produtivo, independentemente de justo título e boa-fé. | Art. 1.238, § único, Código Civil |
Ordinária | Posse ininterrupta e sem oposição, com justo título e boa-fé. | Art. 1.242 e 1.379 do Código Civil | |
Indígena | Índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por 10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 hectares. | Art. 33, Lei n. 6.001/1973 | |
05 anos | Ordinária Habitacional ou Pro Labore | Posse ininterrupta, de boa-fé e sem oposição, com justo título, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos rurais de interesse social e econômico. | Art. 1.242, § único, Código Civil |
Constitucional Urbana | Posse ininterrupta e sem oposição de área urbana de até 250m2 para fins de sua moradia e sua família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. | Art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal | |
Constitucional Rural | Posse ininterrupta e sem oposição de área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. | Art. 1.239 do Código Civil e art. 191 da Constituição Federal | |
Especial Urbana Coletiva | 05 anos de posse ininterrupta e sem oposição de área urbana com mais de 250m2, ocupada por população de baixa renda para sua moradia, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. | Art. 10 da Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) | |
02 anos | Especial Urbana por abandono de lar | 02 anos de posse direta, ininterrupta e sem oposição, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250,00m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. | Art. 1.240-A do Código Civil |
3 – DO REQUERIMENTO: (apresentar preferencialmente na ordem abaixo):
( ) REQUERIMENTO ASSINADOPOR ADVOGADO (art. 3º Prov. 65/2017do CNJ):
Obs: Deve-se atender aos requisitos da petição inicial com base no Código de Processo Civil, no que couber, e demais requisitos constantes no Código de Normas e Provimento 65/2017do CNJ:
a) Endereçamento ao registrador de imóveis competente;
b) Qualificação dosrequerentes, sendo:
· PESSOA NATURAL:Os nomes e qualificação completa da pessoa natural e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, indicando a nacionalidade, capacidade jurídica, profissão, estado civil (data do casamento, regime do casamento, indicação do registrodo pacto antenupcial, se houver), endereçoe lugar de domicílio, ou existência de união estável(com escritura de união estável registrada), o número de inscrição no CPF e Carteira de Identidade (RG ou CNH), bem como seu endereçoeletrônico.
· PESSOA JURÍDICA:O nome/razão social da pessoajurídica, endereço da sede, endereçoeletrônico, número do CNPJ, número de registro na Junta Comercia (NIRE) ou no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas; indicaçãodo representante legal,com sua qualificação (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG e CPF, e endereço completo). Informar que ato dá poderes de representação (cláusulado contrato social, ata de eleição, procuração) e anexar os documentos comprobatórios.
c) Indicação dos interessados (usucapido);
d) Indicação da espécie de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) Os fatos e os fundamentos jurídicosdo pedido:
f) Apresentar as razões de fato e de direitoque justificam o pedido de reconhecimento de usucapião, de forma clara e detalhada;
g) Esclarecer a origem e as características da posse, com indicação das datas (ainda que aproximadas) de ocorrência dos fatos relevantes;
h) Demonstrar o interesse de agir, esclarecendo qual o real obstáculo à aquisição pela via ordinária(art. 13, § 2º, Provimento 65/2017do CNJ);
i) Qualificação completa(especialmente nome e estado civil) de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse tiver sido somado à do requerente para completar o período aquisitivo, se for o caso, informando as datas precisas ou aproximadas da transmissão da posse;
j) Número da matrícula/transcrição da área onde se encontrainserido o imóvelusucapiendo, ou a informação de quenão se encontra matriculado ou registrado;
k) Esclarecimento da edificação e/ou benfeitoria na área usucapienda: indicar se há ou não edificação ou algum outrotipo de construção no imóvelusucapiendo, bem como as respectivas datas de sua realização;
Obs: A usucapião não irá regularizar a construção. O interessado deveráapresentar, posteriormente, o habite-se e CND do INSS ou declaração de dispensa (nas hipóteses legais);
l) Valor atribuído ao imóvel: o valor do imóvel será seu valor venal relativo ao último lançamento do IPTU ou do ITR ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado (art. 4º, §8º, Prov. 65/2017do CNJ).
m) Caso o imóvel tenha sido declarado pelo usucapiente em sua Declaração de Imposto de Renda, sugere-se que conste no requerimento inicial dois valores:o valor fiscal (IPTU ou ITR) e o valor de mercado ou o já declaradopara a Receita Federal, para que não haja divergência de informações no momento que o Registrode Imóveis encaminhar a DOI para a ReceitaFederal.
Os pedidos,com as suas especificações, sendo necessário requerer, ao menos:
a. processamento do pedido;
b. A notificação dos interessados que não anuíram expressamente à usucapião (se houver), devendo ser informadoo endereço de quem será notificado;
c. A notificação para que as Fazendas Públicas (da União,Estado e Município) se manifestem sobre o pedido;
d. A publicação de edital para a ciênciade terceiros eventualmente interessados;
e. O deferimento do pedido, com o consequente reconhecimento da usucapião;
f. O registro da usucapião na matrícula do imóvel ounaquela que será aberta, no caso de ainda não existir.
g. Nome, número de inscriçãona OAB, endereço completo do escritório, número do telefone e endereçode e-mail do advogado que representar o requerente. (O requerimento deve ser assinadopelo advogado apenas, e não pelo usucapiente);
h. Todas as intimações serão feitas através do advogado,por e-mail (art. 9º, §1º, Prov. 65/2017 do CNJ).
OBS: Instruir o requerimento com os documentos necessários à comprovação do preenchimento dos requisitos da usucapião (ata notarial e demais documentos comprobatórios da origem,continuidade, natureza e tempo da posse).
4 – DOS DOCUMENTOS PESSOAIS DO REQUERENTE:
a. Se Pessoa natural (requerente):
a) Cópias autenticadas do CPF e Carteira de Identidade (RG), inclusive do cônjuge, se casado (ou convivente em união estável).
b) Original ou cópia autenticada da Certidão de Nascimento ou Casamento – expedida até 90 dias.
c) Caso o requerente seja casado sob o regime da comunhão Universalde Bens após a Lei nº. 6.515/77 que entrou em vigor em 26/12/1977, ou pelo regime de Separação de Bens Convencional, ou pelo regime da Participação Final nos Aquestos, apresentar: o pacto antenupcial originalou certidão, para o devido registro.
b. Pessoa jurídica (requerente):
a) Cópia autenticada do contrato sociale última alteração contratual arquivada na JuntaComercial competenteou no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas competente, acompanhados da Certidão Simplificada da Junta Comercial (validade de 30 dias) ou Certidão do Cartóriode Registro Civil das Pessoas Jurídicas (validade de 30 dias).
b) Cópia autenticada do ato que confere poderes ao administrador para representar a pessoa jurídica:
c) Sociedades (excetoS.A.): contrato social + última alteração + certidão simplificada (JUCEMA);
d) S.A: estatuto + ata + certidão simplificada (JUCEMG);
e) Fundações, associações e entidades religiosas: estatuto + ata + certidãoequivalente à simplificada (RCPJ);
f) Em caso de procurador, é necessária a apresentação de procuração pública conferindo os poderes necessários para requerer o reconhecimento da propriedade por usucapião ou constituir advogado para defesa da pessoa jurídica.
Obs: esses documentos podem ser declarados autênticos pelo advogado, na forma do §3º do art. 4º do Prov. 65/2017 do CNJ.
5 – DA PROCURAÇÃO OUTORGADA AO ADVOGADO:
a). É necessário reconhecer firma na procuração, por autenticidade ou semelhança (art. 4º, VI, Prov. 65/2017 do CNJ);
b). É fundamental que sejam outorgados poderes especiais para formular pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião relativamente ao imóvel usucapiendo, nela consignando sua descrição sucinta, de modo que seja possível identificar o bem.
OBS: Vide Modelo de Procuração.
6 – DA ATA NOTARIAL:
a) Trata-se do instrumento capaz de atestar o tempo de posse do requerente e de toda a cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião;
b) É livre a escolha do Tabelião, ressalvada a limitação territorial para realizar diligências (art. 9º, da Lei nº 8.935/94, observados os limites do município para o qual recebeu a delegação);
c) Recomenda-se solicitar ao Tabelião de Notas a prática de diligências no imóvel a fim de se verificar a real situação do imóvel, da posse e dos confrontantes, o que poderá agilizar a conclusão do procedimento perante o Registro de Imóveis.
d) Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
e) Deve constar da ata que: “o requerente foi cientificado de que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis”.
Requisitos a constar na ATA NOTARIAL (art. 4º, Provimento 65/2017 do CNJ):
a. Qualificação completa do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião (art. 4º, I, Provimento 65/2017 do CNJ):
b. Pessoas físicas: nome completo, sem abreviaturas ou dubiedades, nacionalidade, profissão, estado civil (ou indicação de viver em união estável, se for o caso), RG e CPF; se casadas ou em união estável, também nome do cônjuge/companheiro, com qualificação completa, data e regime de bens do casamento (ou data do início da união estável), endereço eletrônico, domicílio e residência;
c. Pessoas jurídicas: nome, CNPJ, endereço eletrônico, endereço completo da sede, qualificação completa do representante e dados da procuração ou contrato social que lhe dão poder de representação;
d. Qualificar todos os titulares de direito real inscrito na matrícula do imóvel usucapiente, com o máximo de dados existentes;
e. Exigir e arquivar certidões do Registro de Imóveis: inteiro teor, ônus e ações (e negativa de alienações posteriores, em caso de transcrição) para identificar os titulares de direito real, ou a negativa de registro, caso não haja imóvel matriculado ou transcrito;
f. A descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
g. O tempo e as características da posse do requerente e de eventuais antecessores, com respectivas datas (ainda que aproximadas) da transmissão da posse;
h. A forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte interessada;
i. A modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
j. Questionar o requerente e relatar eventual questionamento ou impedimento ao exercício da posse pela parte interessada;
k. O número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
l. O valor atribuído ao imóvel usucapiendo (o valor do imóvel será seu valor venal relativo ao último IPTU ou ITR ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado);
m. No depoimento do usucapiente, buscar informações sobre: (i) a continuidade e a mansidão do exercício da posse pela parte interessada (questionar se já teve ação judicial visando sua retirada do imóvel); (ii) origem da aquisição da posse (compra, doação, herança, invasão, locação, comodato, arrendamento etc); (iii) o exercício da posse com ânimo de dono; (iv) que tipo de benfeitorias fez no imóvel e data aproximada de realização; (v) quem paga as despesas do imóvel; (vi) se reside no imóvel, com quem, há quanto tempo etc.
n. Em diligência, identificar quem são os confrontantes de fato, informando nomes e qualificações (o mais completo possível), a que título ocupam o imóvel;
o. Sempre que possível, colher depoimento dos confrontantes, em diligência ou na serventia;
p. Os depoimentos devem buscar informações sobre o tempo de posse do depoente e do usucapiente, quem é reconhecido como dono do imóvel usucapiendo, a que título o usucapiente ocupa o imóvel (compra, doação, herança, invasão, locação, comodato, arrendamento etc), se ele reside no imóvel com mais alguma pessoa, quem construiu as edificações no imóvel e a data aproximada; o que o usucapiente produz ou planta no imóvel (se for o caso) etc;
q. Outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, conforme o caso específico;
r. Demais itens e documentos apresentados ao Tabelião;
OBSERVAÇÃO: Mesmo constando na ata notarial documentos e certidões, a relação de documentos previstas em lei deverão ser apresentadas ao Registro de Imóveis, no original, e dentro do prazo de validade.
Vide modelo de Ata Notarial
7 – DO MAPA, MEMORIAL e ART:
a. Apresentar planta e memorial descritivo assinados pelo requerente, por profissional legalmente habilitado, por todos os titulares de direitos reais (proprietários, usufrutuários, etc.) e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confinantes, com todas as firmas reconhecidas.
b. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a anuência ou intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição ser realizado na matrícula existente (art. 10, § 10º do Provimento 65/2017 do CNJ).
c. Caso o imóvel objeto da usucapião seja uma unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, fica dispensada a apresentação da planta e do memorial descritivo, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula (art. 4º, §5º, Provimento 65/2017 do CNJ), devendo a anuência dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ser apresentada em documento apartado;
d. Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico e do titular registral da unidade autônoma a ser usucapida;
e. Caso o imóvel objeto da usucapião se localizar em condomínio edilício ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula do terreno, além da anuência dos imóveis confinantes;
f. No caso do titular registral ou confrontante ser pessoa jurídica já dissolvida, competirá ao liquidante emitir a anuência ou ser notificado no procedimento. Se a pessoa jurídica tiver sido extinta e em seu contrato social não houver disposição indicando quem responderá pelas obrigações residuais do ente, todos os antigos sócios deverão anuir ou ser notificado;
g. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante (art. 12 do Prov. 65/2017 do CNJ).
h. O imóvel deve ser descrito com coordenadas georreferenciadas (SIRGAS 2000).
i. No caso de imóveis urbanos, é dispensada a descrição com coordenadas georreferenciadas apenas no caso de imóvel constante de loteamento aprovado e registrado, desde que no Cartório existam a planta e o memorial, com os quais coincida a descrição apresentada pelo requerente;
j. No caso de imóveis rurais, exige-se a descrição do imóvel com as coordenadas georreferenciadas, independentemente da área do imóvel. A Certificação do INCRA só é necessária para o registro, e de acordo com o tamanho dos imóveis, conforme prazos estabelecidos no artigo 10 do Decreto 4.449/2002;
k. Os imóveis confrontantes devem ser indicados pelo número da matrícula ou transcrição, porém, se o requerente alegar não possui-las, devem ser ao menos indicados:
· Imóveis urbanos: pela rua e número (se houver edificação), ou pela rua, nome do loteamento, número do lote e da quadra (se lote em loteamento regularizado), ou no mínimo pelo número da inscrição cadastral;
· Imóveis rurais: pelo CCIR, ITR ou CAR.
l. No caso de haver imóveis confrontantes sem registro, a planta e o memorial descritivo deverão indicar os nomes dos confrontantes ocupantes e as respectivas assinaturas, com as firmas reconhecidas. (art. 10, §6º, Prov. 65/2017 do CNJ)
OBS: Os ocupantes devem demonstrar que ocupam o imóvel com animus domini, anexando documento demonstrando que a posse é exercida pela pessoa indicada, tal como cópia do CCIR, declaração do ITR, CAR, guia de IPTU, contratos que demonstrem a origem da posse;
m. Se o imóvel for cortado por área pública, o memorial e planta devem descrever cada área separadamente (art. 176, § 1º, I, LRP);
n. Eventual rasura na planta ou memorial deverá ser ressalvada (assinada) por todos (responsável técnico, requerente e titulares de direitos/confrontantes);
o. Apresentar arquivo eletrônico (por CD ou e-mail) contendo a descrição do imóvel;
p. A ART/RRT deverá ser apresentada no original ou cópia autenticada, devidamente quitada.
q. Em se tratando de imóvel usucapiendo que atinge partes de duas ou mais matrículas, a planta e o memorial descritivo deverão especializar, individualmente, a parte de cada matrícula atingida.
8 – DAS CERTIDÕES JUDICIAIS:
· Apresentar certidões negativas, cíveis e criminais, dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal, (inclusive PJE), provindas do local da situação do imóvel e do domicílio do requerente, expedidas em nome:
a) do requerente e do respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do requerido e do respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e dos respectivos cônjuges ou companheiro, se houver, nos casos de soma de períodos de posse anteriores à do Requerente (accessio ou sucessio possessionis);
OBS: Somente é necessária certidão dos possuidores cujo tempo de posse tenha sido efetivamente utilizado para completar o prazo aquisitivo, de acordo com a modalidade de usucapião requerida.
· Caso alguma certidão seja positiva, é necessário apresentar certidões de objeto e pé das ações existentes, caso haja dúvida, em razão da natureza do processo, sobre a possível repercussão da discussão judicial na posse alegada.
· As certidões devem ser expedidas nos 30 dias anteriores à prenotação do requerimento no Registro de Imóveis (art. 4º, IV, Prov. 65/2017 do CNJ);
· As certidões devem incluir os feitos baixados e arquivados;
· As certidões devem incluir as ações nas quais o pesquisado é autor/requerente;
9 – DO JUSTO TÍTULO:
a) Trata-se do comprovante de uma relação negocial (instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, contrato de compra e venda etc.) cuja finalidade é demonstrar a origem, a continuidade, a natureza, o tempo da posse e, principalmente, a boa-fé.
Obrigatório nas espécies:
a) Usucapião Ordinária (art. 1.242, Código Civil);
b) Usucapião Ordinária Habitacional e Pro Labore (art. 1.242, § único, Código Civil).
c) Nas demais espécies, se houver justo título, não deixar de apresentá-lo, pois em muito contribuirá para a comprovação da origem, continuidade, natureza, e tempo da posse.
10 - CERTIDÕES DE REGISTRO DO IMÓVEL: (art. 227 ao art. 230 da LRP)
a) Apresentar as certidões independentemente de terem sido apresentadas ao Tabelião de Notas para lavratura da ata notarial, com validade de 30 dias, considerando a data de prenotação no Ofício de Registro de Imóveis:
b) Imóvel usucapiendo com matrícula/transcrição: inteiro teor, ônus e ações.
c) Em caso de transcrição: apresentar certidão negativa de alienações posteriores;
d) No caso de unidade autônoma, tendo o prédio convenção de condomínio registrada, apresentar também certidão desta.
e) Imóvel usucapiendo sem matrícula/transcrição: Certidão para fins da Usucapião.
f) Imóveis confrontantes com matrícula/transcrição: inteiro teor. Em caso de transcrição: apresentar certidões de ônus, ações e negativa de alienações posteriores (Item aplicável apenas para os imóveis confrontantes que possuem registro);
g) Imóveis confrontantes sem matrícula/transcrição: certidão negativa de busca.
11 - CERTIDÃO DE NATUREZA URBANA OU RURAL DO IMÓVEL:
a) Certidão dos órgãos municipais, se o imóvel for urbano, ou do INCRA, se for rural (Instrução Normativa INCRA nº. 82/2015 e da Nota Técnica INCRA/DF/DFC nº. 2/2016), demonstrando a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, devendo a certidão ser expedida até trinta dias antes do requerimento (art. 4º, VIII, Prov. 65/2017 do CNJ).
12 – DAS DECLARAÇÕES ESPECÍFICAS:
a) Algumas espécies de usucapião têm requisitos específicos para configuração, gerando a necessidade do usucapiente apresentar declaração especial.
b) Na usucapião constitucional rural, urbana coletiva e na familiar, o usucapiente não pode ser proprietário atual de outro imóvel urbano ou rural, nem ter sido proprietário durante os cinco anos de posse.
c) Na constitucional urbana, além da declaração sobre a propriedade acima, deve o usucapiente também declarar não ter sido beneficiado anteriormente com o direito do art. 183 da CF.
Vide Modelo de Declarações
13 – Outros documentos comprobatórios:
a) Documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse (IPTU, conta de energia elétrica, conta de água, conta de telefone fixo, condomínio, CCIR, ITR, documentos de produtor rural etc.), no original ou cópia autenticada. A autenticação pode ser feita pelo próprio advogado, nos termos do §3º do art. 4º do Prov. 65/2017 do CNJ.
b) Poderão ser apresentados documentos complementares que comprovem a posse, tais como fotos do imóvel, declarações de confrontantes e testemunhas, dentre outros;
OBS: Mesmo havendo justo título, outros documentos comprobatórios deverão ser apresentados.
OBS: Na ausência completa de outros documentos comprobatórios da posse deverá ser instaurado procedimento de justificação perante o Registrador Imobiliário.
OBS: Advogado poderá apresentar quaisquer outros documentos probatórios que entender indispensáveis ao bom desempenho do pedido da usucapião;
OBS: O Oficial de Registro poderá solicitar outros documentos que se fizerem necessários no decorrer do procedimento extrajudicial, bem como realizar diligências, se entender necessárias.
14 – OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:
a) Espólio – no caso de imóvel cujo possuidor (usucapiente) tenha falecido:
1. O(s) herdeiro(s) deverá(ão) comparecer na condição de requerente(s):
1.1. Se nem todos os herdeiros requererem, deve-se apresentar escritura pública que comprove a renúncia dos demais ou a apresentação de eventual partilha em que a posse foi atribuída apenas a(o)(s) requerente(s);
1.2. Se não for possível comprovar que os requerentes são todos os herdeiros, deve-se apresentar declaração, sob as penas da lei, sobre a relação dos herdeiros.
2. Se um sucessor requerer em nome próprio, sem comparecimento dos demais herdeiros e sem que haja renúncia destes, e não se enquadrando em uma das situações anteriores, o prazo de posse do requerente não poderá englobar o prazo do antecessor.
b) Indeferimento do requerimento por inércia (perempção): (art. 9o, §2º, Prov. 65/CNJ)
1. O não atendimento às intimações formuladas pelo registrador, conforme o caso, cumulada com a paralisação do procedimento por mais de trinta dias, poderá caracterizar omissão do interessado em atender às exigências legais, ensejando a rejeição do pedido e arquivamento, com o cancelamento dos efeitos da prenotação;
2. O advogado deve peticionar, mantendo o Registro de Imóveis informado do motivo da paralização do pedido para atendimento das exigências feitas, anexando documentação comprobatória que justifique a demora, para evitar que haja o indeferimento do requerimento por inércia.
3. Permite-se a renovação do pedido, iniciando-se novo procedimento, com nova prenotação e nova autuação, com nova qualificação, admitindo-se aproveitamento de documentos e atos regularmente praticados, conforme § 3º, art. 1.018-C, CN.
4. A nova apresentação de requerimento ensejará nova cobrança de emolumentos para processamento desse novo pedido.
c) Usucapião como meio de fraude:
1. A usucapião extrajudicial não é admitida quando há outra forma legal de aquisição da propriedade;
2. A tentativa de usucapião extrajudicial como meio de fraude será indeferida, como ocorre, por exemplo, para evitar recolhimento de imposto de transmissão.
3. Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo o registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei (§2º do art. 13 do Prov. 65/2017 do CNJ).
15 – FASES DO PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO:
1. O reconhecimento da propriedade por usucapião decorre de um procedimento, e a procedência ou não do pedido só será feita ao final, pelo Oficial do Registro de Imóveis, após o transcurso de todas as fases previstas em lei.
2. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, as expensas do requerente, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado e ao Município, para que se manifestem sobre o pedido no prazo de 15 (quinze) dias (art. 216-A, §3º, da LRP; art. 15 do Prov. 65/2017 do CNJ).
3. Será expedido edital, que será publicado pelo requerente às suas expensas por uma vez em jornal local de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar nos 15 (quinze) dias subsequentes à publicação (art. 216-A, §4º, da LRP; art. 16 do Prov. 65/2017 do CNJ).
4. Havendo impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, por qualquer interessado, ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis promoverá a conciliação ou mediação das partes, sendo infrutífera, a impugnação impedira o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial, sendo remetidos os autos ao juízo competente (art. 216-A, §10º, LRP; art. 14, § único, art. 18 do Prov. 65/2017 do CNJ).
5. É lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida (art. 216-A, §7º, da LRP; art. 14, § único, art. 18 do Prov. 65/2017 do CNJ).
6. Após o deferimento do pedido pelo Oficial, reconhecendo a propriedade, poderá ser exigida a apresentação de documentos complementares ao registro, tais como do CAR, CCIR, Certificado do INCRA de georreferenciamento e comprovande de inscrição no ITR, para imóvel rural, ou comprovante de inscrição de imóvel no cadastro do Município, para imóvel urbano.
LEGISLAÇÃO
· LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
· Provimento Nº 65 de 14/12/2017 CNJ
Ementa: Estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.
Origem: Corregedoria
O CORREGEDOR NACIONAL DE JUSTIÇA, usando de suas atribuições legais e regimentais e
CONSIDERANDO o poder de fiscalização e de normatização do Poder Judiciário dos atos praticados por seus órgãos (art. 103-B, § 4º, I, II e III, da Constituição Federal);
CONSIDERANDO a competência do Poder Judiciário de fiscalizar os serviços notariais e de registro (arts. 103-B, § 4º, I e III, e 236, § 1º, da Constituição Federal);
CONSIDERANDO a obrigação de os notários e registradores cumprirem as normas técnicas estabelecidas pelo Poder Judiciário (arts. 30, XIV, e 38 da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994);
CONSIDERANDO a competência da Corregedoria Nacional de Justiça de expedir provimentos e outros atos normativos destinados ao aperfeiçoamento das atividades dos serviços notariais e de registro (art. 8º, X, do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justiça);
CONSIDERANDO a previsão de que, sem prejuízo da via jurisdicional, o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião será processado diretamente no ofício de registro de imóveis (art. 216-A da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, Lei de Registros Públicos – LRP);
CONSIDERANDO a necessidade de regulamentação e padronização do procedimento para a admissão da usucapião extrajudicial até que as unidades da Federação adotem norma própria acerca dos emolumentos (Lei n. 10.169, de 29 de dezembro de 2000);
CONSIDERANDO a maior celeridade, redução de custos e de demandas no Poder Judiciário mediante a desjudicialização de procedimentos;
CONSIDERANDO a necessidade de uniformização, em todo o território nacional, dos procedimentos relativos à usucapião extrajudicial;
CONSIDERANDO as sugestões colhidas no âmbito da consulta pública realizada pela Corregedoria Nacional de Justiça e nos autos do Pedido de Providência n. 0007015-88.2016.2.00.0000, em trâmite no Conselho Nacional de Justiça,
RESOLVE:
Art. 1º Estabelecer diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial no âmbito dos serviços notariais e de registro de imóveis, nos termos do art. 216-A da LRP.
Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.
§ 1º O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e demais direitos reais passíveis da usucapião.
§ 2º Será facultada aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.
§ 3º Homologada a desistência ou deferida a suspensão, poderão ser utilizadas as provas produzidas na via judicial.
§ 4º Não se admitirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião de bens públicos, nos termos da lei.
Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
I –a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;’
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
V – descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
VII – declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VIII – certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
§ 1º Os documentos a que se refere o caput deste artigo serão apresentados no original.
§ 2º O requerimento será instruído com tantas cópias quantas forem os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel usucapiendo e os proprietários confinantes ou ocupantes cujas assinaturas não constem da planta nem do memorial descritivo referidos no inciso II deste artigo.
§ 3º O documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas.
§ 4º Será dispensado o consentimento do cônjuge do requerente se estiverem casados sob o regime de separação absoluta de bens.
§ 5º Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.
§ 6º Será exigido o reconhecimento de firma, por semelhança ou autenticidade, das assinaturas lançadas na planta e no memorial mencionados no inciso II do caput deste artigo.
§ 7º O requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, ainda que de diferentes municípios, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.
§ 8º O valor do imóvel declarado pelo requerente será seu valor venal relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou do imposto territorial rural incidente ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.
§ 9º Na hipótese de já existir procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião acerca do mesmo imóvel, a prenotação do procedimento permanecerá sobrestada até o acolhimento ou rejeição do procedimento anterior.
§ 10. Existindo procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião referente a parcela do imóvel usucapiendo, o procedimento prosseguirá em relação à parte incontroversa do imóvel, permanecendo sobrestada a prenotação quanto à parcela controversa.
§ 11. Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel, ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por meio de único requerimento e ata notarial, se contíguas as áreas.
Art. 5º A ata notarial mencionada no art. 4º deste provimento será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
§ 1º O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial.
§ 2º Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
§ 3º Finalizada a lavratura da ata notarial, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis.
Art. 6º Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio.
Art. 7º Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula.
Art. 8º O reconhecimento extrajudicial da usucapião pleiteado por mais de um requerente será admitido nos casos de exercício comum da posse.
Art. 9º O requerimento, juntamente com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.
§ 1º Todas as notificações destinadas ao requerente serão efetivadas na pessoa do seu advogado ou do defensor público, por e-mail.
§ 2º A desídia do requerente poderá acarretar o arquivamento do pedido com base no art. 205 da LRP, bem como o cancelamento da prenotação.
Art. 10. Se a planta mencionada no inciso II do caput do art. 4º deste provimento não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância.
§ 1º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório.
§ 2º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.
§ 3º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram.
§ 4º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.
§ 5º Deveráconstar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel.
§ 6º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de quinze dias, aplicando-se ao que couber o disposto nos §§ 2º e seguintes do art. 213 e seguintes da LRP.
§ 7º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.
§ 8º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto.
§ 9º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal.
§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.
Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.
Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal.
Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.
Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:
I – compromisso ou recibo de compra e venda;
II – cessão de direitos e promessa de cessão;
III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
§ 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
§ 3º A prova de quitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida.
§ 4º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião.
Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.
Art. 15. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de quinze dias.
§ 1º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.
§ 2º Será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento.
§ 3º Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente para o rito judicial da usucapião.
Art. 16. Após a notificação prevista no caput do art. 15 deste provimento, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação.
§ 1º O edital de que trata o caput conterá:
I – o nome e a qualificação completa do requerente;
II – a identificação do imóvel usucapiendo com o número da matrícula, quando houver, sua área superficial e eventuais acessões ou benfeitorias nele existentes;
III – os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes ou confrontantes de fato com expectativa de domínio;
IV – a modalidade de usucapião e o tempo de posse alegado pelo requerente;
V – a advertência de que a não apresentação de impugnação no prazo previsto neste artigo implicará anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião.
§ 2º Os terceiros eventualmente interessados poderão manifestar-se no prazo de quinze dias após o decurso do prazo do edital publicado.
§ 3º Estando o imóvel usucapiendo localizado em duas ou mais circunscrições ou em circunscrição que abranja mais de um município, o edital de que trata o caput deste artigo deverá ser publicado em jornal de todas as localidades.
§ 4º O edital poderá ser publicado em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo órgão jurisdicional local, dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveisou por escrevente habilitado.
§ 1º No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput do art. 216-A da LRP, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.
§ 2º Se, ao final das diligências, ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.
§ 3º A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.
§ 4º Com a rejeição do pedido extrajudicial e a devolução de nota fundamentada, cessarão os efeitos da prenotação e da preferência dos direitos reais determinada pela prioridade, salvo suscitação de dúvida.
§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.
Art. 18. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.
§ 1º Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput deste artigo, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião.
§ 2º O oficial de registro de imóveis entregará os autos do pedido da usucapião ao requerente, acompanhados do relatório circunstanciado, mediante recibo.
§ 3º A parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de localização do imóvel usucapiendo.
Art. 19. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel rural somente será realizado após a apresentação:
I – do recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, de que trata o art. 29 da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência, na matrícula, ao número de registro e à data de cadastro constantes daquele documento;
II – do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente quitado;
III – de certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores.
Art. 20. O registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel implica abertura de nova matrícula.
§ 1º Na hipótese de o imóvel usucapiendo encontrar-se matriculadoe o pedido referir-se à totalidade do bem, o registro do reconhecimento extrajudicial de usucapião será averbado na própria matrícula existente.
§ 2º Caso o reconhecimento extrajudicial da usucapião atinja fração de imóvel matriculado ou imóveis referentes, total ou parcialmente, a duas ou mais matrículas, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, devendo as matrículas atingidas, conforme o caso, ser encerradas ou receber as averbações dos respectivos desfalques ou destaques, dispensada, para esse fim, a apuração da área remanescente.
§ 3º A abertura de matrícula de imóvel edificado independerá da apresentação de habite-se.
§ 4º Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere.
§ 5º O ato de abertura de matrícula decorrente de usucapião conterá, sempre que possível, para fins de coordenação e histórico, a indicação do registro anterior desfalcado e, no campo destinado à indicação dos proprietários, a expressão “adquirido por usucapião”.
Art. 21. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciaisregularmente inscritos.
§ 1º A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.
§ 2º Os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção dos gravames no procedimento da usucapião.
Art. 22. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião.
Art. 23. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o procedimento de dúvida, observado o disposto nos art. 198 e seguintes da LRP.
Art. 24. O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de domínio.
Art. 25. Em virtude da consolidação temporal da posse e do caráter originário da aquisição da propriedade, o registro declaratório da usucapião não se confunde com as condutas previstas no Capítulo IX da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, nem delas deriva.
Art. 26. Enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação específica acerca da fixação de emolumentos para o procedimento da usucapião extrajudicial, serão adotadas as seguintes regras:
I – no tabelionato de notas, a ata notarial será considerada ato de conteúdo econômico, devendo-se tomar por base para a cobrança de emolumentos o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado;
II – no registro de imóveis, pelo processamento da usucapião, serão devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, tomando-se por base o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.
Parágrafo único. Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente.
Art. 27. Este provimento entra em vigor na data da sua publicação.
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OBSERVAÇÕES:
*Caso as descrições dos imóveis constante no registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente. (Vide procedimento para retificação de área).
* Em se tratando de Imóvel Rural, observar o tamanho das áreas bem como prazos estabelecidos pelo INCRA referente obrigatoriedade da apresentação de GEORREFERENCIAMENTO.
*Todas as assinaturas nos requerimentos e declarações apresentadas deverão estar com firmas devidamente reconhecidas, inclusive as assinaturas do engenheiro.
*Ressalva: Os documentos acima listados são documentos básicos, havendo possibilidade de outros serem exigidos em virtude da análise do título apresentado.
*Após apresentados todos os documentos acima e pagos os emolumentos prévios cobrados no ato do protocolo, o título será analisado no prazo máximo de 15 dias corridos, e decorrido o prazo, se apto será submetido ao registro, e na ausência de algum documento ou divergência de alguma informação, será devolvido com Nota de Exigência, a fim de que se cumpram os requisitos legais.
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