O que significa imóvel foreiro ou enfiteuta?
Em poucas palavras, podemos resumir que Foreiro (enfiteuta) é uma pessoa ou instituição que adquire direitos sobre um terreno ou um imóvel através de um contrato, mas não é o dono do local.
Mas como ocorria antes do CC/2002?
Para a melhor compreensão vamos ao exemplo: supomos que a igreja X era dona de um terreno e uma família desejasse construir uma casa no local. Se a igreja não pretendia fazer uso daquele terreno, ambas as partes assinavam um contrato e a família passava a ter direitos sobre aquela terra, mesmo não sendo dona.
A partir daí, a família era obrigada a pagar uma taxa à igreja por estar utilizando o terreno, mas em contrapartida, a família adquiria direitos sobre aquele local e não poderia ser expulsa.
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
Voltando ao passado, os imóveis foreiros podiam ser vendidos. Nesse caso, após o vendedor obter a aprovação do verdadeiro dono do terreno, ele era obrigado a pagar o Laudêmio (imposto para compensar o verdadeiro dono do imóvel, que correspondia a 2,5 % ou 5 % do valor da compra).
O aforamento era um privilégio concedido pelo proprietário do imóvel ou terreno ao ocupante. Nesse caso, o proprietário liberava o ocupante da dívida eterna, ou seja, ao invés de pagar o foro (taxa) para sempre, o ocupante só pagava até o tempo que o proprietário estimasse.
Exemplo: se Caio é dono de um terreno onde Roberto construiu uma casa, Roberto deve pagar a Caio o foro (taxa) por estar ocupando aquele terreno. Com o aforamento, Caio diz a Roberto que ele só precisará pagar aquele aforamento por 3 gerações (60 anos) e que, depois disso, poderá morar ali gratuitamente, sem perder seus direitos.
O benefício do aforamento poderia ser suspenso caso o ocupante não cumprisse com sua parte do acordo, ou seja, não pagasse o foro regularmente.
Assim, Foreiro ou enfiteuta é o titular de um desdobramento bastante amplo da propriedade. O enfiteuta era detentor, praticamente, de todos os direitos inerentes à propriedade, ficando o antigo proprietário como “nu-proprietário”.
O foreiro possuía algumas reservas em seu domínio, como:
1- pagar ao nu-proprietário uma “taxa” anual, denominada foro;
2- Na venda do imóvel, dar preferência ao nu-proprietário; e
3- Na venda do imóvel pagar ao nu-proprietário uma “taxa” denominada laudêmio.
Existe ainda hoje enfiteuses em vigência, casos até mesmo onde o nu-proprietário ainda é a família Real.
Predomina-se atualmente a existência de enfiteuses decorrentes de Terrenos de Marinha, bem como as terras da União, de uso dominical, podem ser objeto de enfiteuse também.
No final de 2015, com a publicação da lei 13.240, dedicada a trâmites relacionados a imóveis da União, houve alterações que definiu pontos como a cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, diminuindo significativamente os encargos.
A novidade é um alívio para os bolsos de quem vai comprar ou vender imóveis nos chamados terrenos de marinha, aqueles considerados como pertencentes à União por ocupar, na costa marítima, uma área que leva em consideração padrões determinados em 1831.
O laudêmio, por exemplo, é cobrado sempre que há venda de um imóvel sujeito a essas taxas. Antes, correspondia a 5% do valor do terreno e das benfeitorias (área construída). Agora, é aplicado apenas sobre o terreno. Enquanto isso, a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e antes podia chegar a 5% do valor do terreno com a área construída, agora foi fixada em 2%, excluindo as benfeitorias.
A percepção que tenho é que o instituto da enfiteuse concedida pela Marinha também não durará por muito tempo, pois não condiz com a nossa atualidade. Já pensou comprar um apartamento na praia e ter que ficar pagando laudêmio, pois é, isso ainda ocorre nos dias de hoje.
Sem falar, no tratamento desigual entre pessoas de direito público e pessoas de direito privado, ao vedar a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses e reservar a regulação da matéria especificamente em relação aos terrenos de Marinha a lei especial
Pois reitero, pessoas físicas e jurídicas de direito privado, perderam o direito de constituir novas enfiteuses, diversamente das pessoas de direito público – especificamente a União, titular do direito de propriedade sobre os terrenos de Marinha. Não seria esse fator uma contradição que fere princípios fundamentais do direito?
Esse tratamento desigual afronta o princípio constitucional da isonomia, conforme bem elucida o arguto Professor Celso Antonio Bandeira de Mello:
Esse tratamento desigual afronta o princípio constitucional da isonomia, conforme bem elucida o arguto Professor Celso Antonio Bandeira de Mello:
(...) não existe justificativa racional para o critério discriminatório eleito, qual seja, a natureza da pessoa titular do direito de propriedade ou a natureza do bem imóvel objeto de constituição de enfiteuse. Não há explicação racional para diferenciar a pessoa de direito público e a pessoa de direito privado com relação à constituição de novas enfiteuses ou subenfiteuses, porque o objetivo da constituição de enfiteuses era um único, fosse em relação àquelas constituídas sobre bens públicos, fosse em relação às constituídas sobre bens privados. E porque o objetivo era um único, de povoar e desenvolver, de tornar produtiva a terra cujo domínio útil, se permanecesse com o proprietário, não renderia frutos, não geraria progresso. Ora, se esse objetivo não faz mais sentido em relação aos bens privados, porque priva o enfiteuta de direito de propriedade, porque o coloca em posição de submissão política e econômica, tampouco faz sentido em relação aos bens públicos.
Não é raro que essas taxas virem caso de Justiça. Uma das origens do problema está no fato de as demarcações serem feitas mais recentemente, apesar de a lei ser centenária.
Houveram cobranças que pegaram as pessoas de surpresa. O laudêmio dificultava muito a regularização fundiária e a legalização de imóveis. Obter toda a documentação para uma transação de compra e venda é um processo trabalhoso e demorado.
Qualquer medida que diminua a burocracia e o custo facilita a regularização fundiária e, portanto, deve ser bem-vinda.
Famoso jurista, Sílvio Venosa, aduz que:
"a enfiteuse", que já desempenhou importante função social no território nacional, "hoje é arcaísmo técnico injustificável"
Mas então resta a dúvida: Qual é o fundamento desse privilégio das pessoas jurídicas de direito público, titulares do direito de propriedade sobre esses bens?
Há tantos outros institutos jurídicos mais dinâmicos e atuais que poderiam suprir essa prática rudimentar.
Para o juiz de Direito em São Paulo e doutor em Direito pela USP, Vitor Frederico Kümpel, apenas a satisfação arrecadatória do Estado explica a manutenção do instituto em favor tão somente das pessoas jurídicas de direito público.
"Espera-se o tempo em que o Estado funcionará em prol da sociedade e de seus partícipes, em vez de em favor de seus próprios interesses". (Kümpel, 2015)
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