Direito das Obrigações: Conceito - O QUE SE ENTENDE POR OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA REAL?

Trata-se de uma obrigação que, levada ao registro, passa a ter eficácia erga omnes.

A obrigação que se tem, no contrato de locação, por exemplo, é uma obrigação que une locador, locatário. Essa obrigação tem eficácia inter partes, em geral as obrigações só geram efeitos entre as próprias partes.

Se o dono do imóvel resolve vender a terceiro, mesmo estando alugado, como a obrigação só gera efeitos entre as partes, o terceiro dará um “chute” (denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação) no inquilino. EXCETO se na forma do art. 8º da lei do inquilinato, for averbada a relação locatícia no registro de imóveis, então ela terá eficácia real, qualquer pessoa que comprar o imóvel, terá de respeitar a locação. 

Lei de Locações - Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

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