Quem tem o direito real é aquele que tem título definitivo e que seja ainda originário de um título definitivo, o que caracteriza a cadeia sucessória e com os devidos registros nos cartórios imobiliários..
Com os esclarecimentos acima, estamos tentando explicar aos profissionais que militam nesse assunto e sugerimos que, ao requererem a abertura de inventário ou promovam um processo de execução, antes de fazê-lo, tirem uma certidão de ônus reais no competente cartório imobiliário e, caso o título não esteja registrado, procure ver se o título é definitivo ou se é promessa de venda, promessa de cessão de direitos ou cessão de direitos, e, se assim o fizer, facilmente irá verificar o que seja direito real e o que seja direito e ação, e com esse cuidado só terá lucros, pois irá evitar de em futuro ter que retificar o pedido inicial ou, até mesmo, sendo o mesmo finalizado, não poderá atingir o seu objetivo, que é o registro no competente cartório imobiliário, e terá que retificá-lo ou, por que não dizer, ajustá-lo a sua situação jurídica..
Direito real é aquele que possui de modo definitivo a coisa, e o direito e ação é aquele que tem a expectativa de direito de adquirir a coisa. Exemplo: quem tem uma escritura de compra e venda e que tenha como origem um título definitivo e esteja devidamente registrado no competente cartório imobiliário, esse tem realmente o direito real, como também se essa pessoa possui uma carta de arrematação, carta de adjudicação ou formal de partilha e que em seu bojo seja respaldada de um título definitivo, também trata-se de um direito real. No sentido ainda de tentar ser melhor explícito sobre esse assunto, devemos ainda dizer que quem tem uma escritura de cessão de direitos aquisitivos, embora seja um título definitivo, não é um direito real, e sim um direito e ação sobre a aquisição da coisa.
Antes do advento da Lei de Registros Públicos nº 6.015, de 31.12.1973, que veio uniformizar todos os registros, pois, a partir desse evento, todos os imóveis passaram a ter um número de matrícula, o que vale dizer, um CPF, enquanto que, antes da vigência dessa Lei, era muito mais fácil distinguir o que era direito real e o que era direito e ação, pois os atos definitivos eram registrados no Livro 3 M 3 O ou um três e mais uma ou duas letras; o de registros de promessas de vendas era no Livro 4 P ou 4 PZ, porém sempre no Livro 4 e mais alguma letra; as hipotecas eram registradas no Livro 2 H ou 2 HZ, ou ainda sempre no Livro 2 acompanhado de uma letra qualquer; e os loteamentos regulados pelo Decreto-Lei nº 58 eram registrados no Livro auxiliar nº 8, e com o advento da Lei de Registros Públicos todos esses livros saíram de circulação e passam a prevalecer o Livro 2 e Livro auxiliar para registro de convenções.
As explicações acima são práticas, porém, no sentido de que possa haver uma maior assimilação sobre o que seja direito real e o que seja direito e ação, transcrevemos abaixo conceitos de Plácido e Silva do que seja direito real e do que seja direito e ação, a saber:
“Direito real. Assim se diz da relação jurídica que atribui ou investe a pessoa, seja física ou jurídica, na posse, uso e gozo de uma coisa, corpórea ou incorpórea, que é de sua propriedade.”
Distingue-se do direito (jus in persona ipsa) e do direito obrigacional (jus in persona aliena), em que nestes há um sujeito ativo (titular do direito), e um sujeito passivo (devedor), enquanto nele dois elementos preponderam o titular do direito (sujeito) e a coisa (objeto do direito), não havendo, assim, o sujeito passivo ou devedor.
Incidindo sobre a coisa (jus in re materiali), o titular desse direito submete a coisa a seu domínio.
Mas, admitindo-se limitações ao domínio, o direito real pode ser pleno, quando todos os direitos se acumulam nas mãos de seu titular, ou pode ser acessório ou parcial, quando essa acumulação não ocorre.
Direito real pleno é assim o poder exclusivo de usar, gozar e dispor da coisa. É o direito de propriedade.
O direito real acessório representa o direito de garantia sobre a coisa, segundo convenção firmada entre seu proprietário e o credor garantido.
O direito real parcial ou fracionado é o que se frui limitadamente, seja porque os domínios se tenham desdobrado (domínio direto e domínio útil), ou porque se tenha dado uma limitação a seu uso (servidão, usufruto).
O direito real ainda pode ser conjunto quando vários titulares (coproprietários) o podem fruir, dada a quantidade de indivisão da coisa ou de sua situação de indivisa.
O direito objetivo (norma agendi) assegura o exercício do direito real contra quem quer que o venha perturbar, violar ou lesar. É, assim, direito absoluto, que se diz erga omnes.
Neste particular, diferencia-se ainda do direito pessoal ou do obrigacional, que se diz relativo.
Consideram-se direitos reais, além da propriedade:
a). Enfiteuse
b) . Servidão
c). Usufruto
d). Uso
e). As habitações
f). As rendas constituídas sobre imóveis
g). Penhor
h) . Anticrese
i). Hipoteca
Observe-se que o art. 1.225 do Código Civil de 2002 ampliou o rol das espécies de direitos reais no ordenamento jurídico brasileiro:
“Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje”
Direito e ação.
Segundo De Plácido e Silva, o direito e ação consiste no seguinte: “O direito de propor ou contestar ação se funda em ter a pessoa legítimo interesse, gerado na própria razão de ser da ação, a ratio agendi, em virtude da qual se encontra o motivo, legítimo, direto e atual, que justifica a presença da pessoa em juízo.
É assim que o direito de ação se concretiza no brocardo do Direito francês: ‘Pas d’intérêt, pas d’action; l’intérêt est la mesure desactions.’
No interesse de agir está a justa causa ou a razão jurídica, em que se funda a ratio agendi, objetivadora precípua do direito de ação.
No direito de ação indica-se, em realidade, o próprio direito reagindo contra a ofensa evidenciada ou contra o esbulho pretendido para manter-se, pela ação coercitiva do Estado, em toda sua força, plenitude e substância.
O direito de ação, isto é, o direito de agir em juízo, passa aos herdeiros e também contra eles. Actiones transeunt ad haeredes et in haeredes.
Entanto, actio personalis moritur cum persona, nos direitos personalíssimos, extingue-se o próprio indivíduo.”
Vimos, pelos conceitos acima, práticos e teóricos, o que é direito real e o que é direito e ação. O direto real é aquele que possui a coisa em caráter definitivo, enquanto que o direito e ação é aquele que tem um direito de expectativa do direito de possuir em definitivo a coisa, pois um promitente comprador de um imóvel tem um direito e ação sobre a coisa e, após a efetivação do ato, terá então o direito real sobre a coisa; como também, no caso de sucessão, o herdeiro ou a viúva-meeira têm direito e ação na sucessão sobre o direito real; embora tenham o direito de suceder, não possuem o direito real, e sim o direito de agir, e que, após o processo de inventário, é que terão o direito real sobre a coisa que for inventariada; porém, antes do inventário, somente terão direito e ação sobre a coisa, e não o direito real em toda a sua plenitude, o que vale dizer, expectativa de direito de possuir a coisa.
As explicações acima são práticas, porém, no sentido de que possa haver uma maior assimilação sobre o que seja direito real e o que seja direito e ação, transcrevemos abaixo conceitos de Plácido e Silva do que seja direito real e do que seja direito e ação, a saber:
“Direito real. Assim se diz da relação jurídica que atribui ou investe a pessoa, seja física ou jurídica, na posse, uso e gozo de uma coisa, corpórea ou incorpórea, que é de sua propriedade.”
Distingue-se do direito (jus in persona ipsa) e do direito obrigacional (jus in persona aliena), em que nestes há um sujeito ativo (titular do direito), e um sujeito passivo (devedor), enquanto nele dois elementos preponderam o titular do direito (sujeito) e a coisa (objeto do direito), não havendo, assim, o sujeito passivo ou devedor.
Incidindo sobre a coisa (jus in re materiali), o titular desse direito submete a coisa a seu domínio.
Mas, admitindo-se limitações ao domínio, o direito real pode ser pleno, quando todos os direitos se acumulam nas mãos de seu titular, ou pode ser acessório ou parcial, quando essa acumulação não ocorre.
Direito real pleno é assim o poder exclusivo de usar, gozar e dispor da coisa. É o direito de propriedade.
O direito real acessório representa o direito de garantia sobre a coisa, segundo convenção firmada entre seu proprietário e o credor garantido.
O direito real parcial ou fracionado é o que se frui limitadamente, seja porque os domínios se tenham desdobrado (domínio direto e domínio útil), ou porque se tenha dado uma limitação a seu uso (servidão, usufruto).
O direito real ainda pode ser conjunto quando vários titulares (coproprietários) o podem fruir, dada a quantidade de indivisão da coisa ou de sua situação de indivisa.
O direito objetivo (norma agendi) assegura o exercício do direito real contra quem quer que o venha perturbar, violar ou lesar. É, assim, direito absoluto, que se diz erga omnes.
Neste particular, diferencia-se ainda do direito pessoal ou do obrigacional, que se diz relativo.
Consideram-se direitos reais, além da propriedade:
a). Enfiteuse
b) . Servidão
c). Usufruto
d). Uso
e). As habitações
f). As rendas constituídas sobre imóveis
g). Penhor
h) . Anticrese
i). Hipoteca
Observe-se que o art. 1.225 do Código Civil de 2002 ampliou o rol das espécies de direitos reais no ordenamento jurídico brasileiro:
“Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese;
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje”
Direito e ação.
Segundo De Plácido e Silva, o direito e ação consiste no seguinte: “O direito de propor ou contestar ação se funda em ter a pessoa legítimo interesse, gerado na própria razão de ser da ação, a ratio agendi, em virtude da qual se encontra o motivo, legítimo, direto e atual, que justifica a presença da pessoa em juízo.
É assim que o direito de ação se concretiza no brocardo do Direito francês: ‘Pas d’intérêt, pas d’action; l’intérêt est la mesure desactions.’
No interesse de agir está a justa causa ou a razão jurídica, em que se funda a ratio agendi, objetivadora precípua do direito de ação.
No direito de ação indica-se, em realidade, o próprio direito reagindo contra a ofensa evidenciada ou contra o esbulho pretendido para manter-se, pela ação coercitiva do Estado, em toda sua força, plenitude e substância.
O direito de ação, isto é, o direito de agir em juízo, passa aos herdeiros e também contra eles. Actiones transeunt ad haeredes et in haeredes.
Entanto, actio personalis moritur cum persona, nos direitos personalíssimos, extingue-se o próprio indivíduo.”
Vimos, pelos conceitos acima, práticos e teóricos, o que é direito real e o que é direito e ação. O direto real é aquele que possui a coisa em caráter definitivo, enquanto que o direito e ação é aquele que tem um direito de expectativa do direito de possuir em definitivo a coisa, pois um promitente comprador de um imóvel tem um direito e ação sobre a coisa e, após a efetivação do ato, terá então o direito real sobre a coisa; como também, no caso de sucessão, o herdeiro ou a viúva-meeira têm direito e ação na sucessão sobre o direito real; embora tenham o direito de suceder, não possuem o direito real, e sim o direito de agir, e que, após o processo de inventário, é que terão o direito real sobre a coisa que for inventariada; porém, antes do inventário, somente terão direito e ação sobre a coisa, e não o direito real em toda a sua plenitude, o que vale dizer, expectativa de direito de possuir a coisa.
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